摘要：随着我国经济的不断发展，房地产热愈演愈烈，房价也不断上涨。自2003年以来，中央政府针对房地产热相继出台了许多的措施和政策，抑制了房地产热，同时也使房地产市场更加健全。本文对2013年南充市商业住宅市场供求现状进行分析，截取2003-2013年南充市商业住宅成交均价数据，对南充市商业住宅价格变化的趋势进行描述性分析，同时，通过回归分析得到影响南充市主城区商业住宅价格变化的主要因素，并以此推断未来三年南充市主城区商业住宅价格的变化情况。
关键词：南充市 商业住宅 价格变化趋势
1 引言
随着我国经济的不断发展，房地产热也愈演愈烈。自2003年以来，为了控制房地产的发展，中央政府密集的出台了许多措施和政策。在08年和09年上半年，由于国际金融危机，房地产陷入了低迷，但由于国家出台的一系列宽松的财政、金融和税收政策，再加上房地产市场的刚性需求以及强烈的改善性投资型意愿，房地产市场迅速的由低迷转向繁荣，导致房价快速上涨。2009年底，国家进一步加强对房地产市场的宏观调控，2010年1月10日，国务院办公厅下发了《关于房地产市场平稳健康发展的通知》，发出了房产泡沫警示的通知，紧接着，2010年4月14日，国务院又发布了新国四条和新国十条。2011年，国务院发布了国八条，取消了首套房贷利率优惠，紧接着又上调人民币存贷款基准利率和银行准备金率，并下达了限购令，这一系列措施使得2011年成为房地产行业进入一场酷似温水煮青蛙的长痛期，房价过快上涨势头基本得到遏制。2012年1月30号，国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议，温家宝表示，要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。国家继续采取了一系列的限购限贷的政策，这使得2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，国家政策实施效果良好。而如今已是2013年，在上月的20日，国务院发布了新国五条，对房地产市场进行了新的一系列调控，成为十年内的第九次房地产调控措施，8天后，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，诸如，“提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”和“对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等更严格、更细致楼市调控措施出台。这一系列措施一方面继续限购限贷抑制房地产热，但另一方面也对房地产稍稍放宽，被业内人士成为“温柔的一刀”。因此2013年的房地产是继续保持下滑趋势的萧条，还是可能反弹都成为我们关注的热点。
南充作为四川的一个二线城市，房价主要的变化和国家的房地产市场的变化走势大同小异，国家出台的相关政策对南充的影响比较显著，但也有所差异。在2011年南充市的房地产正如其他一线城市一样陷入了萧条之中，房地产销量出现大幅度下滑，即使是在金九银十，秋季房销会等传统热销季也依旧低迷。到了2012年初，房地产市场依旧保持上年的低迷，然而在一个季度之后，由于大量房地产投资商的转型，对二三线城市的大量投资，使得南充房地产市场逐步回暖，2012年年尾成交价格还出现了翘尾，现今国家又颁布了新的国五条，因此南充市商业住宅市场现状以及未来的发展都是我们关注的。
本文运用理论分析与实证分析、定性与定量相结合的研究方法，运用所学专业知识，重点讨论了南充市主城区的房地产行业的现状，并对南充市主城区房地产市场2003年至今的房地产价格进行分析，总结了南充主城区房地产价格的变化规律，对南充市未来房地产价格的走势进行预测，这些都是对南充市的房地产市场的健康发展是非常有意义的。
2 文献综述
2.1 国外文献综述
国外早期的研究主要从需求角度对房价进行分析，Manki和Weil研究了美国20世纪70年代住宅价格的上升，他们发现二战之后生育高峰期出生的一代人进入购房阶段是导致房价上升的主要原因。并预测剩余低谷期出生的一代人将在20世纪90年代进入购房阶段，这将导致住宅价格的剧烈下降。Geoff Kenny(1999)使用了协整技术来估计爱尔兰住宅市场自我均衡机制的范围,实证分析了住宅市场的供给和需求关系。结果表明：收入增加会引起住宅需求的增加和价格的上涨。
对于房地产供应方面的研究，国外大量学术研究发现，地价是房价的一个重要组成部分。这是因为土地周边的设施等经济基本面因素都将会反映在土地价格和房屋价格当中。Davis和Palumbo（2008）通过研究1984～2004年间美国46个大城市的房屋价格及成本，发现这些城市的土地价格平均上涨了32％，占到同期房屋价格上涨幅度的一半。Grimes和Aitken（2010）也发现土地价格对房地产的供应弹性（supply elasticity）有显著影响，说明土地成本是影响开发商供应数量的重要因素之一。
国外学者研究的房地产市场发展过程中的相关影响因素和泡沫理论都是分析房地产市场的重要成果，具有很重要的借鉴意义。
2.2 国内文献综述
国内一些学者对于房价的影响因素的分析大多基于供求关系。价格理论认为市场中的价格实际上是供给曲线与需求曲线焦点所对应的均衡价格，而所有影响房产价格的因素都是通过影响供求关系进而发生作用的。
李晨（2010） 运用因子分析法对全国 15 个大中城市进行研究，认为经济因素是影响房价的第一主因子 。李清书（2010）探索了地产热的原因，认为中国经济的平稳发展是房地产投资增多和房价上涨的的根本性因素。闫磊（2011）应用 1997—2008 年面板数据对影响房地产价格的各种因素进行实证分析得出，房地产价格与年末总人口数量成正比，且关系显著， 而且，人口总数和人口结构会影响到住房需求。付博、王绩明、吴金剑（2010）认为社会人口结构对房产需求有很大影 响，老龄化社会对房产的需求将减少。城市人口数量与住房价格呈正相关,城镇人口中 20 ～49 岁这个年龄段的购房者是住房需求的主要部分,这部分人口的变化是影响房价波动的关键。潘再见 (2008)基于 PW 模型的扩展分析，并进行实证分析，证实了房地产价格与存款利率正相关。众多 学者对央行加息与房价关系进行分析认为加息会延缓部分房产需求，一定程度上起到稳定房地产 价格的作用。昌忠泽（2010）认为房地产业不应该作为支柱产业来发展，政府要严格控制土地管理制度，开征物业税和空置税。王锦瑜（2011）对我国房价与银行贷款的实证 分析表明，房价构成了银行贷款的单向 Granger 原因。房价上涨会刺激人们保价增值的购房需求和开发需求，增加对银行信贷的需求，长期会促使银行贷款利率的提高。相反，在物价同时上涨 时，房地产商就会把增加的成本转嫁给消费者，同样会造成房价的上涨。程大涛（2010）则从中国住房的供应体系进行分析和设想，对中国从责任性到社会性住房政策，到雏生型政策进行分析说明，认为住房政策目标的实现主要取决于住房的供应体系。章海珍（2011）立足于宁波地区实际，以2008年以来的房价波动情况为阶段划分依据，从房地产价格变化趋势入手，得出宁波地区房地产价格受经济增长影响并呈现正相关。
李学清（2011）就陕西及西安房地产市场运行的基本数据为基准，对房地产变化趋势进行了严格的实证分析和经验检验，认为房地产市场泡沫的形成主要是由市场经济管理者政府压力、普通民众买房压力造成的。陈向阳、陈日新（2012）以广州市为例，运用调查和统计年鉴数据以及据此整理的大量图表，根据城市房地产经济学理论和城市房价在短期的刚性热点，进行了定性和经验上的定量分析，得出广州市房价的空间分布梯度曲线由CBD向城市边缘递减且有两级拐点。张祎敏（2012）利用31个省、自治区、直辖市2004-2010年的面板数据，对影响房地产价格因素进行了实证分析。贺京同、徐璐（2011）基于行为经济学理论，对我国房地产市场主体的决策过程和市场运行机制进行理论及实证研究后发现，我国房地产市场主体行为受货币幻觉、过度信心、片面信息、供给垄断等行为因素显著影响。昌忠泽（2010）认为信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源。
丁任重（2010）认为国家的宏观调控力度越大，市场反弹压力越大，宏观调控和房价之间存在矛盾现象，而要实现有效的调控的思路是，增加楼市有效供给，完善住房发展模式，转变住房观念。于雄壮和林建浩（2010）则从房地产价格的决定机制和泡沫的形成机制进行模型分析。利用1996到2007年的省级面板数据分析，得出建筑成本、贷款规模和开发商的市场势力是房价持续上涨的驱动因素，而其中政府的金融支持可以解释为房价上涨的六成。
2.3 文献述评
对于房地产价格变化，国外主要从需求关系开始分析，研究需求对于房地产价格的影响，后来又引入价格决定机制模型，对房地产价格进行研究，而国内则主要是从供给的角度进行分析，研究政府、银行、开发商三方的行为对于房地产价格的影响。通过对文献的阅读了解，可见，是供给和需求共同决定了房地产价格的走向，因此，本文也将从供给和需求两方面入手来分析房地产价格的变化趋势。
3 南充市房地产市场现状
3.1 2013年南充市主城区房地产市场供给情况
按照南充市城市发展规划和房地产现状，将南充房地产划分为顺庆主城区、市政新区、顺庆西华华凤、顺庆滨江大道、嘉陵蚂蝗堰、嘉陵汽车城、高坪安汉广场、高坪江东大道八大板块，以便于细分房地产市场，进行更加精准的市场研究。其中，高坪江东大道区域和顺庆西华华凤区域为新兴区域。未来预计将发展北部新城板块、清泉坝板块。
本文主要研究的是南充市主城区房地产市场的变化趋势，即顺庆嘉陵高坪三区。 在本文将通过2013年南充市主城区土地市场的供应和商品房市场的供应两方面来分析南充市主城区的供给现状
3.1.1 南充市主城区用于商业住宅建设的土地供应现状
3.1.1.1 2013年南充市主城区用于商业住宅的政府土地供给
在2013年1-11月，南充市主城区用于商品房建设的土地供给块数在9月最多，为34块，在10月最少，为1块。就供给亩数来看，则在5月达到全年供给最多，为1408亩，10月则为最少66亩。
图1：2013南充市主城区政府用于商业住宅建设土地供给量
3.1.1.2 2013年南充市主城区用于商业住宅建设土地成交量
2013年1-11月南充市主城区用于商业住宅建设的土地成交量在10月达到最大，为36块，但成交亩数在此月却并不高，为953亩，可能是由于金九银十的原因，房地产商也在加大开发量，因此土地成交块数上升。而成交亩数最高点则出现在6月成交面积为1646亩，块数为22块。
图2：2013年南充市主城区土地成交量
3.1.1.3 南充市主城区用于商业住宅的土地供需对比
南充市主城区土地成交量2013年1月极低，如图3所示，在2月则表现出需求大于供给，这反映开发商加大投入，而这时恰好也是楼市每年的传统淡季，在3月，需求开始减弱，供给大于需求，但在4月，开发商再次加大投入，成交量也出现一个较大的上升。5月，为南充楼市的一个旺季，而此时土地供应面积全年最高，成交数量却剧降。随后的三个月，则一直表现为供不应求，直到“金九银十”，这是每年的销售旺季，而在今年的土地市场表现为9月的供不应求，和10月的供给全年最低，11月则再次复苏。
图3：2013年南充市主城区用于商业住宅建设土地供应供需对比图
截止到2013年11月31日，南充市主城区土地供应量为7571亩，成交量为7492亩。
2011-2013年，南充市主城区商业住宅建设土地供应量以及成交量都在逐年上升,如图4，2011年供给量为1467亩，成交量为779亩，2012年供给量为6138亩，成交量为2794亩。2013年供给量增长率为23%，成交量增长率为168%，2012年供给量增长率为318%，成交量增长率为258%,在这两年均表现出供过于求，这是由于国家宏观政策调控的影响，与南充楼市在2011年陷入低迷是相符的，而在2012年，由于开发商的转型以及政策的放宽，政府供给和成交量都明显上升，但依旧供过于求，但到今年，本文截取的即时数据是11月31日的成交量，已经发现，供给量与成交量几乎持平，可见本年的政府供给以及房地产商的投资几乎均衡，或者供不应求。但这些都是南充市主城区房地产市场升温回暖的表现。
图4：2003-2013年南充市主城区用于商业住宅建设土地供需柱状图
因此南充市主城区用于商业住宅建设土地供给情况就政府来看，供给数量是随着楼市的淡季旺季的交替而增减的，而就开发商而言，虽然成交量在不断波动，但总体情况成交量在不断上升。就整个市场而言，总是表现出供过于求。
3.1.2 南充市主城区房地产市场商品房供给情况
3.1.2.1 南充市主城区商品房供给数量
截止至11月31日，南充市主城区新增商品房住宅房源合计为22162套，新建商品房面积为208.24万平方米。如表1，1月-3月，南充市主城区的商品房投资趋于低谷回落阶段，并且在3月达到最低阶段，这也是传统的低谷期。而4月、5月，房地产市场回暖，并且在5月达到波峰，新推出3557套商品住宅房，面积为30.57万平方米，此后南充市主城区商品住宅房的投资供给便趋于平缓，同时有下降的趋势。
表1：2013年南充市主城区新增商品房房源数量（单位：套）
| 月份 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 |
| 新增商品房供给（套） | 2935 | 2761 | 542 | 1586 | 3557 | 2075 | 2070 | 2449 | 2566 | 1621 | 2786 |
从今年一季度新签约项目来看，南充市今年突出项目谋划、招大引强、科学促进、项目建设四大重点，项目引进、到位资金继续保持了高位增长的强劲势头。表明了南充城市化进程逐步加快，对应南充市2013年土地成交走势来看，1-3月土地市场较为冷淡，而3月开始，南充市土地市场成交呈阶梯性上升趋势，量价齐升。这也间接的反应了南充市主城区房地产市场开发商的投资情况。
南充市主城区商品房房源供给在近三年呈现出止跌回升的趋势，如图5所示。2011年，南充市主城区商品房房源供给在1月达到至高点，随后进入传统的萧条期，在2月到达最低位置，3月开始回升，接着在4-7月进行小幅度的波动缓慢回升，并且在8月达到半年来的最高点，此后，又开始回落，在年末的时候出现翘尾。
2012年大致波动情况与2011年差别不大，最低点也出现在2月，在4月回升到一个高点，6月、7月、8月则小幅度的有升降的波动，在9月达到一个高点，之后平缓的波动。
同时，可以观察到2011年的整体供给情况，新增商品房房源数量多于2012年于2013年的新增房源数量，而2013年的供给情况又比2012年的房地产市场乐观，由此可以推断，2012年是南充市主城区住宅房市场的萧条期，也是投资减少的一年，而2013年，南充市房地产市场则开始回暖，寒潮逐步消逝。
图5：南充市主城区2011-2013年各月新增商品房房源数量（单位：套）
对比分析近三年商品房的供给，结合图5、图6。2011年在新增商品房房源套数数量上供给量大于2012以及2013年，但在新增商品房面积上除去10月出现的全年至高点，与2012年相差无几，而2012年的变化情况与2011年的变化情况也出现趋同的现象。但2013年的供给情况却表现平平，比起前两年供给都更少。出现这种情况的原因可能是由于南充市主城区的住宅房趋向于销售小户型精品房，导致套数增多，而面积却没有增多的现象。但12月的数据还不能得到，因此也只能推断12月可能会出现年末的翘尾，或者是出现小幅度的下跌。但照目前的统计数据来看12月第一周的房价已经突破5000，因此，年末出现翘尾的可能性较大。
图6：2011-2013年南充市主城区新增商品房房源面积折线图（单位：万平米）
3.1.2.2 南充市主城区商业住宅市场新增开发项目数量
2013年1月至11月，南充市主城区新增的开发项目为81个，共获得226张预售许可证。主要分布如表2，新增开发项目在1、2月也如土地出让和商品房供给情况基本一致，是全年供给最多的时期，此后在3月供给减少，这也正是传统淡季。之后又开始回升，5月、7月为两个高点，7月之后又呈现稳中有降的趋势。到“金九银十”并没有明显增加，此阶段房地产商主要是销售存房，而在11月则又增加投资，可以预测，本年年末至明年年初还会继续增长。
表2:2013年1-11月南充市主城区每月新增开发项目（单位：个）
| 月份 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 |
| 新增开发项目（个） | 12 | 9 | 5 | 9 | 9 | 6 | 12 | 8 | 6 | 5 | 8 |
图7：2012年-2013年11月南充市主城区新增商业住宅楼盘折线图（单位：个）
综上所述，南充市主城区商业住宅市场供给情况是：土地供给受楼市整体情况以及政府政策影响不断波动，但整体供给逐年上升，成交量也以递增的速度上涨，而商业住宅的供给在2012年已经开始回升，并且这种现象会继续保持。
3.2 南充市主城区商业住宅需求情况
3.2.1 南充市主城区商业住宅成交数量及面积
在2013年1月、2月，房市热度不减，并且在2月达到了本年的最高点售出3684套，到3月，传统的房市淡季，销量也出现了下跌，在四月则达到全年销量最低期，仅售出1963套。五月，开始回升，达到全年的另一个高点，销量3256套。此后，在6月出现下跌，但之后一直持续稳定的小幅度波动，直至“金九银十”依旧没有显著的回升，但11月，则6月之后5个月以来的另一个高点，销量为2786。
图8:2013年南充市主城区商品房成交量（单位：套）
如图9，2011年整体情况是持续下跌的，而2012年则是缓步上升的趋势，2013年相对平稳。2011年1-3月为该年成交高峰，在2月达到全年最高销量3282套，这与2012年和本年在2月达到全年最高也一致，说明这也是传统的房市热潮期。随后，3-7月，2011年的成交量则持续下跌，并且在7月跌至全年的波谷，销量仅为1240套。而2012年的3-7月，成交量却在持续缓步上升，在7月达到近四个月的一个高点，销量为2349套。2013年3-7月，房市的波动则更为剧烈，在4月达到全年的最低点2674套之后，开始迅速回升，并且在5月跃至新的销量高点3256套，此后，6月迅速跌至2441套，在7月又出现少量下跌，持续低迷。此后，2011年8-12月，成交量又持续波动，8月正较7月有所上升，9月又再次下滑，十月再次上升，并达到5月之后的一个新的高点，但房市却并未因此持续回暖，此后，11月又再次下跌，跌至全年的最低点1131套，12月出现年末回升。2012年8-12月，南充市主城区商业住宅成交量虽有所起伏波动，但总体是在稳步上升，并且出现了年末翘尾，达到全年最高2719套。2013年7月之后，则更为平稳的变化，稳中有升，并且在金九银十之后开始有较明显的回升，有希望在本年年末看到年末翘尾。
同时，2013年的平均成交量在前两年之上，说明南充市主城区商品住宅房市场也正在逐步升温，南充市居民的购房需求正在逐步加强，这会进一步促进南充市主城区商品住宅房市场的持续发展。
图9:2011-2013年南充市主城区商业住宅成交量折线图（单位：套）
南充市主城区本年成交套数与成交面积的变化趋势是一致的，如图9、图10 所示。1月、2月的上升，2月最高点37.76万平米，3月、4月的传统淡季的低迷，5月全年次高点达到31.48万平米，6月到8月稳中有升，在“金九银十”的少量下跌，短暂低迷，十一月再次回升，成交面积达到25.29万平米。可以推断，在本年的年末应该会继续回暖，达到一个新的高点。
图10：2013年南充市主城区商业住宅成交面积柱形图（单位：万平方米）
2013年南充市主城区商业住宅供销全年大致呈现出供不应求，仅在5月、6月出现平衡，如图11所示，可以推断，2013年南充市主城区商业住宅市场投资不足，而需求过盛，结合前面分析过的市场供给，有理由相信，南充市主城区商业住宅市场会加大投资，整个市场会逐渐升温。
图11：2013年南充市主城区供销对比折线图（单位：套）
3.3 南充市主城区商业住宅成交价格情况
3.3.1 南充市主城区商业住宅成交总金额
2013年南充市主城区1-11月成交金额的总体趋势较为平稳，在1月、2月达到今年成交金额最大额，为2月的16.05亿元，这也与前面分析过的成交数量全年最大3684套相对应。2月之后，开始进入传统的房市淡季，成交金额也开始下降，并且在4月下降至最低点8.71亿元，之后房市开始回暖，并且在5月达到新的高点，成交金额为14.61亿元。此后，6月又有一定幅度的下跌，但6月之后，直至11月，成交金额呈现稳中有升的趋势。可见，本年，南充市主城区房地产市场的需求比较稳定。
图12：2013年南充市主城区商业住宅成交金额折线图（单位：亿元）
比较最近三年南充市主城区商业住宅成交金额，可以发现2013年的成交金额整体都在前两年之上，而2012年南充市主城区商业住宅成交金额则全年都出现升降交替稳步上升的趋势。2011年则波动较大，在2011年6月甚至出现成交金额仅为1.56亿元的三年至低点。可见2011年，由于国家政策影响，南充市主城区商业住宅市场也没能避免的和其他城市一样陷入萧条，甚至在金九银十也没有得到回暖，但在2012年，由于南充市主城区开发商投资方向的转型，房市状况开始得以好转，这也是2012年南充市主城区商品住宅成交金额一直稳步上升的原因，并且，在2012年年末出现翘尾，2013年，南充房市继续延续了头年的良好势头，房市不断升温，根据前面供销分析，出现了供不应求，以至于成交金额也遥遥领先于先于前两年。这些都反应了南充市主城区商业住宅市场的良好的走势。
图13:2011-2013年南充市主城区商业住宅成交金额折线图（单位：亿元）
3.3.2 南充市主城区商业住宅成交均价
观察图14，2013年1-11月，南充市主城区商业住宅成交均价呈现逐月上涨的趋势，在传统的房市淡季2月，成交均价有轻微下降，同时也是今年的房价最低点4462元/平方米。此后便持续上涨，到5月，甚至达到了4924元/平方米。之后有所回落，但依旧处于高价，“金九银十“再创新高，达到4937元/平方米和4947元/平方米的高价。而在11月，便有所回落。将均价分析结合前文分析过的成交量，可见本年的南充市主城区的房地产的整体呈现出量价齐升的趋势。商品住宅市场的需求旺盛，供不应求。
图14:2013年南充市主城区商业住宅成交均价折线图（单位：元）
在2013年南充市主城区商业住宅均价明显的高于2011年和2012年，而且2012年又高于2011年的均价，如图15所示。这表明，南充市主城区商业住宅成交均价在逐年攀升，而就每一年来看，无论是2011年还是2012年，抑或是本年，都呈现出稳步上涨的趋势。即便是在全国房市萧条年的2011年，虽然成交数量有所下降，但是成交价格却只是在5月下降到最低点3496元/平方米之后便逐步回升。而在作为房市回暖期的2012年，南充市主城区商品住宅房市场的房价更是稳中有升，虽然全年变化不大，但逐月上涨，在2012年年尾创造全年最高成交价4544元/平方米。2013年维持了房市的热潮，不仅年成交均价高于前两年，而且每月都有所上涨。可见，经历了2011年冷水煮青蛙的萧条期，南充市主城区商业住宅房市场已经在2012年得到回暖，并且在2013年创造了新的一个房地产热潮，可以推断，此后，房价应该会继续上升。
图15：2011-2013年南充市主城区商业住宅成交均价柱状图（单位：元/平方米）
2013年南充市主城区商业住宅成交量价波动情况随着楼市的淡旺季上下波动，如图16所示。1月、2月，南充市主城区住宅成交量上升，但价格下降，接着3月、4月，则量降价升，5月出现量价齐升的情况，此时正好为房市的旺季。6月成交量明显下降，但均价也下跌。之后7-8月，量价齐升。8月之后，成交量再次下降，而成交价格继续稳步上涨。11月，成交量上升，成交均价下降。
图16：2013年南充市主城区住宅成交量价走势图
综上所述，南充市主城区商业住宅现状整体表现为：供不应求，量升价升，居民购房预期逐步增强。
4 2003-2013年南充市主城区商业住宅价格变化影响因素分析
4.1 2003-2013年南充市主城区商品房价格变化趋势的描述性分析
2003-2013年南充市主城区商品住宅房市场成交均价逐年上升，如图11所示。在2003-2006年，上升趋势比较缓慢，这是因为在这段时间，是我国房地产刚刚被明确为国民支柱产业，是初步发展的阶段，南充作为二线城市，投资和需求都没有立刻得到发展和增长，因此，房价也并没有显著的上升。而2006-2011年，房价开始以更大的增长率上升，这是与我国房价上涨的宏观环境相呼应的，在2006-2010年这段时间，政府虽然不断提高门槛，颁发各种政策行业规范，提高贷款利率和房产税，以约束房地产行业的过快发展以及房价的过度攀升，但效果甚微，而南充市在这段时间也开始飞速的发展，开发商数量不断增加，投资旺盛，同时全国的形势也对南充市市民的购房需求产生了影响，因此房价也飞速上涨。而2011年，则是全国的楼市萧条年，南充市主城区楼市也进入萧条期，房价没有过多的上升。因此，在下图中也可以看出，增长速度明显放缓，直到2012年，因为各大开发商投资的转型，南充市主城区商业住宅价格再次上升，楼市回暖，而今年也延续了去年的发展趋势，整个楼市继续以良好的势头稳步前进，房价也进一步上升。并且在11月已经突破5000.
图17:2003-2013年南充市主城区商品住宅房市场成交均价变化图（单位：元）（数据经整理南房网南方指数所得）
4.2 2003-2013年南充市主城区房地产市场商品房价格影响因素分析
4.2.1影响因素及基本假设
通过阅读国内学者的文献著作，可以得知，影响一个城市地区的房价变化的因素多种多样，从供给上来说，开发商的投资额，政府的土地供给，建筑商实际提供的商业住房面积都会对房价造成影响，而更深一层的探究，开发商投资额、政府土地供给的影响又与国家政策、银行利率、国内宏观政治经济环境有关。从需求上来看，一个城市的房价的变化则与这个城市地区人口数量、收入情况有直接关系。因此，要研究南充市商业住宅的价格变化的趋势，对价格变化作回归分析，本文就要用主要的因素对房价进行分析。而本文中认为影响房价的主要因素是居民年平均可支配收入、开发商商业住宅投资总额、人口增长率、年竣工面积以及竣工造价。
假设一 所选的城市物价和其他情况相对比较稳定,全局内没有大起大落的现象；
假设二 研究的时间序列中不会发生特大自然灾害、战争动乱以及人为伤害；
假设三 房屋建造成本用竣工房屋造价来代替，由于土地成家价格数据无法搜集完全，也用竣工房屋造价来反应；
假设四 房屋价格通过商品房平均成交价(元/平方米)来表示；
假设五 房价购买能力用人均可支配收入来表示,银行利率每年保持稳定；
假设六 忽略消费成本如交通费用、物业费用、停车费用等对房价的影响；
假设七 供需平衡指:供应量=需求量；
假设八 人口增长率为自然增长率；
假设九 银行贷款利率用中长期利率中的3-5年利率代替。
4.2.2 回归分析
表3：:2003-2013年南充市主城区房价影响因素情况
| 年度 | 人口增长率 | 房屋竣工面积(万平米) | 房屋竣工造价（亿元） | 年平均可支配收入（元） | 开发商投资（亿元） | 商业住宅成交均价（元） | 消费者价格指数（以2003年为基期） | 贷款利率 |
| 2003 | 1.1 | 168.56 | 589 | 6451 | 10.9 | 1026 | 100 | 5.58 |
| 2004 | 1.2 | 152.41 | 671 | 7208 | 12.43 | 1316 | 105.2 | 5.85 |
| 2005 | 0.7 | 231.17 | 711 | 6453 | 15.41 | 1226 | 106.7 | 5.85 |
| 2006 | 1.1 | 191.1 | 633 | 7212 | 16.9 | 1408 | 109.2 | 6.12 |
| 2007 | 1.7 | 228.44 | 695 | 8480 | 24.17 | 2026 | 115.8 | 7.83 |
| 2008 | 2.0 | 194.83 | 800 | 9776 | 29.32 | 2316 | 121 | 7.2 |
| 2009 | 2.2 | 236.54 | 1039 | 11431 | 38.67 | 2903 | 122.4 | 7.2 |
| 2010 | 1.27 | 304.77 | 1364 | 11862 | 89.15 | 3880 | 128.4 | 6.6 |
| 2011 | 2.66 | 239.15 | 1726 | 12745 | 92.32 | 4196 | 132.4 | 6.9 |
| 2012 | 2.93 | 266.18 | 2050 | 16474 | 99.29 | 4274 | 136.3 | 6.4 |
| 2013 | 1.2 | 303.28 | 2447 | 20585 | 134.3 | 4794 | 144.3 | 6.4 |
先将解释变量分别取对数，使符号相同且更精确。
假设南充市主城区房地产价格变化趋势回归方程式为：
LN(Y)=C1(LNX1)+C2LN(X2)+C3LN(X3)+C4(LX4)+C5(LNX5)+e
X1为人口增长率，X2为竣工面积，X3为竣工房屋造价，X4年可支配收入，X5为开发商投资，Y为主城区成交均价，e 为随机变量。
第一步多重共线性的检验、序列相关性、显著性检验，确定最终的解释变量。分别作出Y与五个自变量的回归模型，以X1为解释变量Y为因变量的回归方程经检验，得到其拟合优度为0.407489,D-W指数为0.95，均通过t检验。以X2为解释变量作回归分析，可以得到，拟合优度为0.63，通过t检验；以X3为解释变量做回归分析，得到拟合优度为0.85，均通过t检验；再对X4作回归分析，得到拟合优度为0.89，通过t检验；对X5做回归分析，得到拟合优度为0.9671，通过t检验,对X6做回归分析，拟合优度为0.964，X7做回归分析，拟合优度为0.960，综上可得，X5即开发商投资量对房地产价格变化影响最为显著。因此将X5作解释变量的回归分析作为初始回归模型。
即为： LN（Y）=C1*LN(X5)+C2
第二步在此回归模型中引入其他解释变量，先引入X1，模型拟合优度提高，且参数符号合理，变量通过t检验，DW检验也表明不存在1阶序列相关性。因此引入X1是合理的。
再分别依次引入X2、X3、X4、X6，得到的结果均是变量不能通过t检验。
因此去X2、X3、X4三个变量。
继续加入X7，均通过t检验，且拟合优度提高,为0.9832，变量通过t检验，DW指数为1.618，则不存在1阶序列相关性。
以上步骤表明，X2、X3、X4、X6是多余的。因此最终的商业住宅成交均价的函数应该以Y=F(X1，X5，X7)为最优，拟合结果为：
LNY=0.1645LN(X1)+0.3756LN(X5)+7.200LN(X7)-4.922
因此南充市主城区商业住宅价格变化主要受人口增长率、开发商投资量、银行贷款利率最为明显。
4.2.3 商业住宅价格变化影响因素解释
南充市主城区商业住宅的成交均价与人口增长率、开发商投资量、消费者价格指数、银行贷款利率成正相关。同时，根据前面的分析，除了与这些因素相关之外，还受政策影响，尤其是政策对于政府土地供给量的规定和政策对房地产行业的支持与否都会影响价格的变化。
当人口增长率逐年上涨，那么人们对于住房的需求的就会增强，则价格也会受此影响上升，而消费者价格指数，反应的是一个地区在一定时点上的通货膨胀水平也是物价指数，那么当一个地区的物价水平逐年上涨，由此带来的房价也必然会上涨，但是这样的上涨就是受到经济增长的带动，而和供给需求无关。
银行贷款利率先作用于房地产开发商，再影响到房地产价格。一定时期内，如果银行贷款利率上升，那么开发商必然会减少投资，在这一时期，商品房供给量就会减少，而供给减少，但需求却随着人口增加在逐步增加，那么价格会继续上升。但从另一方面来说，国家已经几次调整贷款利率和银行存款准备金率来一次影响调控房地产市场，但收效甚微，这是因为房地产商并不会因为利率的改变而减少对房地产的投资，从而，供给也并不会减少，那么此时，房地产商就会将贷款的成本转嫁到房价上。那么房价依旧会上升。因此银行贷款利率一定和房价是正相关的。
从人口因素上来看，人口增长率会正的作用于房价，同时人口结构也会影响商品房价格。一个地区如果老龄化严重，那么这个地区的商品房价格一定是不高的，因为实际的住房需求不大。所以一个地区的平均年龄越低，那个地区的住房需求也越大，相同供给的情况下，房价也就越高。
综上，南充市主城区经济发展状况、物价水平、人口增长率、开发商投资量、银行贷款利率都会影响商品住宅的价格。也就是说南充市主城区商业住宅价格实际上受政府政策的影响以及居民的购房预期影响也是显著的。
5 未来三年南充市主城区房地产市场预测
根据以上对南充市主城区商业住宅市场现状以及2003年至今的价格趋势分析，可以对未来的南充市主城区房地产市场的价格情况以及整个市场的发展做出定性的预测分析。
从回归方程来看，X1为人口增长率，在整理数据的过程中可以观察到，南充市主城区的人口增长率是始终为正的，并且在近几年都有上升的趋势，而开发商投资量，在第一部分南充市商业住宅现状描述时也已经知道，南充市的房地产市场正在尝试转型同时延续2012年的回暖，因此正处于一个热潮，那么在此后三年，开发商投资量应该会只增不减，因此，未来三年，南充市主城区商业住宅的价格会上涨。
就供给而言，在2013年，南充市房地产市场迎来了调控之后的强势复苏：新区建设如火如荼，一线房企阵营继续扩充，各大项目业绩飘红，房价跨进“5000”时代。而南充市主城区商业住宅作为南充市房地产市场的主要部分，也出现一致的发展趋势。并且，在2013年，“小三房”成为一大购房趋势，绿地、万科也在逐步的扩大放量，增加投资，在今年年末也在推出新的楼盘，如上海滩花园，开放商的这些动作都表示，在未来，会持续的增加对商业住宅的投资，同时，万科在南充市新投入豪华电梯公寓的建设，这也会刺激众多房地产商的竞争，使得投入加大。此外，南充市在2013年年末竣工的南大梁高速公路，即南充至大竹至梁平的高速公路，完善了四川高速公路网络，加强了四川同重庆及华中地区的联系，是川渝高速路段的重要组成部分，而此工程的竣工也会促进南充经济的发展，无论是南充未来的招商引资，贸易往来都会提供更多的便利和条件。当然这也可以促进南充市房地产市场的发展，可以吸引更多的外来开发商在南充投资。
就需求而言，南充市近年来，不断加强经济建设，发展情况良好，地区生产总值和人均收入都在不断上涨，这些因素都会促进市民的购房需求，也会使成交价格不断上涨。在四川经济信息网公布的南充市发展情况可以看到，2013年南充市财政金融运行良好，人民生活也不断改善，宏观经济的稳定和发展对于居民的购房意愿会有直接的促进作用。同时，在2013年国家发布的房地产政策中，也提到，加大普通商品住房和土地供应，这些都会使居民预期房价会上涨，使得在当前的购房意愿加强，从而增加需求。刺激南充市商业住宅市场的发展以及价格的上涨。
根据以上分析，在未来三年，南充市主城区商业住宅市场将会持续稳定发展，政府会增加土地供应，吸引更多的开放商投资，开发商也会扩大放量，并且集中于小户型商品房的建设和销售，房地产价格也会持续上升。
6 结束语
综上所述，南充市主城区商业住宅价格的变化主要受开发商投资量和人口增长率的影响，在未来会持续上涨。南充市作为典型的二线城市，房地产市场的发展对于该市的经济发展有着举足轻重的地位，因此，南充市政府要对南充市房地产市场进行合理有效的调控，并且积极的实施国家颁布的有关房地产市场稳健发展的政策，以保证南充市房地差市场的健康发展，并对南充市的经济带来有利的影响。同时，要持续关注房价的变化，避免出现泡沫和房价虚高，对于开发商的投资结构和方向进行积极合理的引导，促进南充市经济发展和产业结构的合理化。
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致谢
时光荏苒，岁月如梭。大学四年转瞬即逝，感谢陪伴我度过四年的朋友同学，几年的生活没有你们将失去快乐和力量，感谢所有老师对我们的关心和培养，感谢我的导师xxx老师，感谢你一直以来的指导和谆谆教诲。最后祝所有即将面临毕业的同学直挂云帆济沧海，祝xxx老师一切顺利！
